Что продавать, за сколько привлекать

Объёмы новых очередей получены, и это меняет расчёт: теперь план можно разложить по конкретным проектам, а не по требованию к товару. Ниже — план продаж, маркетинговый бюджет и KPI по каждому ЖК с учётом долей по реестру и замещения линий.

Товарная база по факту

Объёмы из файла продажных площадей: он сходится до метра — по каждому проекту площадь равна количеству, умноженному на площадь типа, итог 701 667 м². Плюс остатки действующих очередей и акиматная сделка по Ауре.

Розница

703тыс м²

327,5 млрд ₸

Акиматный трек

165тыс м²

76,8 млрд ₸

Весь товар

404млрд

867 тыс м²

Хватает до

2030–31

при росте +50% в год

Деньги — по портфельной цене 466 тыс ₸/м². Площадь юнита Амайи-52 и Амайи-35 — из файла: таунхаус 168 м², квартиры в блоках в среднем 68 м². Для Атакента и Атамекена нарезка не задана, они идут в акиматный трек целиком.
Проект	Метров	Млрд ₸	Юнитов	м² на юнит	Чек, млн	Линия
Амайя-52 — таунхаусы	220 752	102,87	1 314	168	78,3	таунхаусы и дуплексы
Амайя-35 — квартиры	217 033	101,14	3 192	68	31,7	блоки Атмо 3+1, А+А, В+В
Атакент (Карабулак)	84 833	39,53	42 дома	—	—	акимат, после Ауры
Дискавери (Жана Куат)	78 934	36,78	1 259	62,7	29,2	линия Керуена
Неон	70 000	32,62	1 029	68	31,7	линия Атмосферы
Атамекен 6 га	64 930	30,26	29 домов	—	—	акимат, после Ауры
Дион	40 000	18,64	267	150	69,9	таунхаусы и дуплексы
Армантау 3,6 га	35 185	16,40	561	62,7	29,2	линия Керуена
Атмосфера-2	18 004	8,39	265	68	31,7	линия Атмосферы
Аура — акиматный трек	15 021	7,00	303	—	—	рамка 7,00; сделка по файлу от 28.05 — 5,78 / 239 кв
Керуен — витрина и брони	10 644	4,96	205	51,9	24,2	витрина 125 + 88 броней
Aqsai — витрина	5 279	2,46	42	125,7	58,6	таунхаусы
Зависшие брони прочие	3 069	1,43	50	61,4	28,6	лид оплачен
Браво	3 026	1,41	60	50,4	23,5	продажи не стартовали
Атмосфера — остаток	773	0,36	10	77,3	36,0	доигрывает
Итого	867 483	404,25	—	—	—

Размер юнита меняет всю экономику. Таунхаус Амайи в 168 м² при цене 466 тыс за метр стоит 78,3 млн — вчетверо дороже квартиры Керуена в 24,2 млн. Значит на один и тот же миллиард выручки нужно вчетверо меньше сделок, вчетверо меньше заявок и вчетверо меньше рекламных денег.

Линии и кто в них

Доли — по выручке реестра за январь–июль 2026 без Ауры: Aqsai 43,0%, Атмосфера 37,0%, Керуен 20,0%. «Хватает до» — при траектории роста выручки на 50% в год.
Линия	Доля розницы	Проекты	Метров	Млрд ₸	Хватает до
Таунхаусы и дуплексы	43,0%	Aqsai · Амайя-52 · Дион	266 031	123,97	2030
Линия Атмосферы — квартиры	37,0%	Атмосфера · Атмосфера-2 · Неон · Амайя-35	305 810	142,51	2031
Линия Керуена — квартиры	20,0%	Керуен · Браво · брони · Армантау · Дискавери	130 858	60,98	2030
Акимат	отдельный трек	Аура → Атакент → Атамекен	164 784	76,79	после Ауры

Прежний разрыв закрыт. До этих данных линия Керуена держала 20% спроса при 7,8 млрд товара и упиралась уже в 2027-м. Армантау и Дискавери добавляют 114 119 м² — линия стала в 7,8 раза больше и держится до 2030 года. Атакент и Атамекен уходят в акиматный трек и подхватывают его после Ауры.

2026: план, бюджет и KPI по проектам

Розница за август–декабрь. Бюджет — от норматива стоимости договора, заявки — от исторической конверсии проекта или его линии.

В месяц: бюджет 44 813 $ заявок 9 116 договоров 79. Нормативы CPA: Керуен и Браво 597 $ Aqsai 986 Атмосфера и Атмосфера-2 315 остальные 543 — блендед лучший 2025 года. Зависшие брони по нулю: лид уже оплачен.
Проект	Млрд ₸	Юнитов	Норматив CPA, $	Бюджет, $	Заявок
Амайя-35 квартиры	3,77	119	543	64 539	14 263
Амайя-52 таунхаусы	3,48	44	543	24 136	5 334
Aqsai	2,46	42	986	41 409	7 853
Керуен	1,94	80	597	47 970	9 482
Неон	1,21	38	543	20 816	4 102
Дион	0,63	9	543	4 898	631
Зависшие брони	0,56	20	—	—	—
Браво	0,55	24	597	14 043	2 188
Атмосфера	0,36	10	315	3 150	870
Атмосфера-2	0,31	10	315	3 106	858
Итого	15,28	396	—	224 067	45 580

2027: план, бюджет и KPI по проектам

Розница за год. Бюджет — от норматива стоимости договора, заявки — от исторической конверсии проекта или его линии.

В месяц: бюджет 47 669 $ заявок 9 949 договоров 90. Нормативы CPA: Керуен и Браво 597 $ Aqsai 986 Атмосфера и Атмосфера-2 315 остальные 543 — блендед лучший 2025 года. Зависшие брони по нулю: лид уже оплачен.
Проект	Млрд ₸	Юнитов	Норматив CPA, $	Бюджет, $	Заявок
Амайя-52 таунхаусы	15,87	203	543	110 062	24 323
Амайя-35 квартиры	11,48	362	543	196 634	43 455
Неон	3,70	117	543	63 421	12 497
Керуен	3,02	125	597	74 467	14 719
Дион	2,88	41	543	22 336	2 879
Дискавери	2,75	94	543	51 083	10 725
Армантау	1,23	42	543	22 770	4 781
Атмосфера-2	0,95	30	315	9 463	2 613
Зависшие брони	0,87	30	—	—	—
Браво	0,86	37	597	21 800	3 396
Итого	43,59	1 080	—	572 036	119 388

KPI: доля рекламы в цене юнита

Главный показатель эффективности проекта — сколько рекламы стоит один проданный юнит в процентах от его цены. Он сравним между проектами с разным чеком, в отличие от стоимости договора.

Доля рекламы посчитана при курсе 500 ₸ за доллар. Гейт: бюджет проекта режется, если доля рекламы в цене вышла за норматив два месяца подряд.
Проект	Чек, млн ₸	Норматив CPA, $	Реклама в цене	Заявок на договор	Что контролировать
Амайя-52 таунхаусы	78,3	543	0,35%	120	эталон портфеля — крупный чек при обычном лиде
Дион	69,9	543	0,39%	70	самый дорогой лид, 7,74 $ — держать конверсию
Aqsai	58,6	986	0,84%	187	высокий CPA оправдан чеком
Неон · Амайя-35	31,7	543	0,86%	107–120	норматив уточнить после трёх месяцев продаж
Армантау · Дискавери	29,2	543	0,93%	114	запускаются после Керуена
Атмосфера-2	31,7	315	0,50%	87	лучшая конверсия портфеля, наследуется
Керуен	24,2	597	1,23%	118	вернуть конверсию брони в договор к 90%
Браво	23,5	597	1,27%	93	худшая доля в портфеле при нулевых продажах

Крупный чек — главный рычаг эффективности. Таунхаус Амайи тратит на рекламу 0,35% своей цены, квартира Браво — 1,27%, то есть вчетверо больше. Поэтому смещение продуктового микса в сторону таунхаусов и дуплексов снижает маркетинговый бюджет сильнее, чем любая оптимизация кампаний.

База расчёта и допущения

От PM. Объёмы новых очередей: Амайя 180 000 м², Неон 70 000, Дион 40 000, Атмосфера-2 18 000. Замещение: Атмосфера уходит, её место занимают Атмосфера-2 и Неон; к таунхаусам Aqsai добавляются Амайя и Дион; Керуен после завершения дополняется проектами в аналогичных локациях.

Что взято из реестра. Доли выручки января–июля 2026: Aqsai 2,77 млрд, Атмосфера 2,38, Керуен 1,29, Аура 0,34. Остатки на 6–12 июля. Зависшие брони — 138 квартир, из них 88 по Керуену. Экономика по проектам — из разбора рекламы: CPA, конверсия заявок в договор и цена заявки за январь–июль 2026.

Допущения. Цена метра 466 тыс ₸ одна на все проекты — по проектам она различается, но разбивки нет. Средний чек новых очередей 29,5 млн — портфельный, фактическая нарезка квартир неизвестна. Норматив CPA новых очередей 543 $ — блендед лучший 2025 года, собственной истории договоров у них нет. Внутри линии спрос распределяется сначала на витрину, затем на новые очереди пропорционально объёму.